新年第5天，樓市又迎來重磅利好。

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1月5日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這意味著，部分城市首套房貸利率下限階段性放寬政策進(jìn)一步優(yōu)化延續(xù)。市場分析認(rèn)為，結(jié)合各個(gè)城市最新房價(jià)變動(dòng)及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整利率，降低購房成本，有利于更好地支持剛性和改善性住房需求。

建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制

根據(jù)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

對此，央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價(jià)格走勢掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的長效機(jī)制。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)，具有積極意義。一是有利于“因城施策”，授權(quán)地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場情況調(diào)整首套房貸利率下限；二是有助于地方政府和金融機(jī)構(gòu)及時(shí)、靈活地根據(jù)市場變化情況，對首套房貸利率下限進(jìn)行適時(shí)調(diào)整；三是有助于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，更好地支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“在當(dāng)前房地產(chǎn)市場較為低迷、居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行對多數(shù)客戶將實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限。未來一段時(shí)間，首套房貸利率下限可能在3.5%~4.1%，此前7折房貸利率最低到3.43%(4.9%×0.7)。”董希淼稱。

部分城市首套房利率有望進(jìn)一步下調(diào)

實(shí)際上，早在2022年9月，央行、銀保監(jiān)會曾發(fā)布通知，對2022年6~8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

此后，武漢、天津、溫州等多個(gè)城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執(zhí)行截至2022年12月31日。

在市場看來，此次政策是對前期放寬首套房貸利率下限政策的延續(xù)和深化。

“去年9月，央行推出臨時(shí)性政策，從目前來看，政策延續(xù)了2022年的改革思路，各地根據(jù)房地產(chǎn)市場情況可以自主決策，這意味著2023年會進(jìn)一步用好用足政策，支持房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

董希淼對記者表示，與2022年9月的臨時(shí)性政策相比，該機(jī)制核心在于“動(dòng)態(tài)調(diào)整”，即首套房貸利率下限在一定條件可放寬或收緊——新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限；新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。

央行明確，對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

而對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，本次政策出臺，意味著部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或進(jìn)一步下調(diào)。

政策利好目前惠及39個(gè)城市

“當(dāng)前，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，價(jià)格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調(diào)或取消首套房貸利率下限的城市數(shù)量較多。”陳文靜指出。

央行在通知中明確，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評估。

根據(jù)9月政策出臺時(shí)的市場情況來看，共有23個(gè)城市符合上述政策，基本集中在三四線城市和部分二線城市，此次政策延續(xù)后，哪些城市符合這一政策？與此前相比是否有變化？

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月、10月、11月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)情況梳理得出，共有39個(gè)城市符合這一政策。與去年9月政策出臺時(shí)的23個(gè)城市相比，增加了16個(gè)城市。

具體包括天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長春、哈爾濱、福州、廈門、鄭州、武漢、南寧、昆明、蘭州、唐山、秦皇島、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、九江、濟(jì)寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海。

此外，在政策持續(xù)發(fā)力下，與9月份的情況相比，已有6座城市新建商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)積極變化，包括貴陽、包頭、安慶、泉州、瀘州、大理。

董希淼建議，2023年應(yīng)進(jìn)一步加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低貸款利率等措施進(jìn)行優(yōu)化。目前住房信貸政策調(diào)整，主要集中在支持剛性住房需求，應(yīng)在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房貸款利率下限也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。對限購政策，建議適當(dāng)調(diào)整，如適當(dāng)放開一二線城市限購政策，允許結(jié)清貸款的居民購買第三套住房。

作者：杜川

關(guān)鍵詞： 房貸利率 商品住宅 住房貸款 利率政策 銷售價(jià)格 房地產(chǎn)市場