近年來(lái)，隨著我國(guó)優(yōu)化個(gè)人住房貸款中的住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，部分購(gòu)房者將此前的二套房貸利率變更為首套房貸利率。而在這樣的背景下，購(gòu)房者能不能享受住房貸款利息個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除政策呢？這個(gè)問(wèn)題引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

日前，國(guó)家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)以熱點(diǎn)問(wèn)題答復(fù)形式回應(yīng)稱(chēng)，“二套轉(zhuǎn)首套”滿(mǎn)足相關(guān)條件的可以享受住房貸款利息個(gè)稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除，每年可享受1.2萬(wàn)元稅前扣除額。那么，要想實(shí)現(xiàn)個(gè)稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除，具體要滿(mǎn)足哪些條件？又該怎樣享受這項(xiàng)優(yōu)惠政策呢？

此前不少城市執(zhí)行首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，如果購(gòu)房者名下已有房產(chǎn)或有過(guò)房貸記錄，再買(mǎi)房子的時(shí)候，通常會(huì)被算作“二套房”，首付比例、貸款利率都會(huì)更高。

為了穩(wěn)定樓市，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，2023年8月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)發(fā)布政策，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，這也就是首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“所謂的‘二套轉(zhuǎn)首套’是指在2023年8月18日之前，手上沒(méi)有房，但是有貸款記錄的個(gè)人和家庭，如果你再次買(mǎi)房的時(shí)候，因?yàn)橛辛速J款記錄，執(zhí)行的是二套住房的貸款。那么，在2023年8月18日之后，住建部發(fā)文明確提出了，如果家庭名下沒(méi)有住房，但是有貸款記錄，如果你再次買(mǎi)房的話(huà)，就執(zhí)行首套住房的優(yōu)惠政策，就是所謂的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’。這個(gè)政策發(fā)布以后，對(duì)于首套房政策的支持就可以用到原來(lái)被認(rèn)定為二套但現(xiàn)在被認(rèn)定為首套的購(gòu)房人中間，這主要是為了支持剛需。”

在這項(xiàng)政策下，不少人選擇通過(guò)“二套轉(zhuǎn)首套”操作，來(lái)主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整。那么，如果是“首套房”，是不是可以抵扣個(gè)稅呢？根據(jù)個(gè)稅現(xiàn)行政策規(guī)定，納稅人本人或者配偶單獨(dú)或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個(gè)人住房貸款為本人或者其配偶購(gòu)買(mǎi)中國(guó)境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限最長(zhǎng)不超過(guò)240個(gè)月。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)解釋說(shuō)，“比如有首套房，每個(gè)月要還房貸，個(gè)稅計(jì)算的時(shí)候，就按照你有首套房的房貸，可以每個(gè)月給你1000塊的額度去抵扣，但是第二套房就不給你去抵扣了，因?yàn)橹饕侵v首套房。”

不過(guò)，有的購(gòu)房者此前由于“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，盡管在某地實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的是首套房，但因?yàn)橛匈?gòu)房貸款記錄而適用二套房貸利率，并沒(méi)有享受過(guò)首套房住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除政策。

而現(xiàn)在，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的最新回應(yīng)，這些購(gòu)房者商業(yè)貸款部分已辦理了“二套轉(zhuǎn)首套”手續(xù)，因此也可以享受住房貸款利息個(gè)稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除政策。這意味著，這部分的納稅人可以最高連續(xù)20年每年享受1.2萬(wàn)元稅前扣除額，總計(jì)可抵扣24萬(wàn)元。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，需要注意的是，納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。“抵扣個(gè)稅政策總的方向是沒(méi)有變的，就只能享受一次。假如說(shuō)以前已經(jīng)享受過(guò)一次了，或者說(shuō)已經(jīng)在操作個(gè)稅抵扣的優(yōu)惠政策了，你現(xiàn)在買(mǎi)第二套房肯定是不能享受的。但是如果以前是沒(méi)有享受過(guò)的，按照現(xiàn)在國(guó)家的政策，已經(jīng)按首套房的標(biāo)準(zhǔn)更改了貸款合同，‘二套房轉(zhuǎn)為首套房’其實(shí)是可以去享受的。按照‘一次機(jī)會(huì)’的原則，相當(dāng)于每個(gè)月可以減少1000塊錢(qián)左右的抵扣額，累計(jì)可以加起來(lái)有20年。”

這些政策具體如何操作？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，需要分“兩步走”。首先是貸款人，如果說(shuō)滿(mǎn)足“認(rèn)房不認(rèn)貸”條件下可以享受首套房的優(yōu)惠的話(huà)，要在貸款銀行的App上進(jìn)行操作，作出申請(qǐng)，把利率轉(zhuǎn)換為首套房的利率。第二步，納稅人可以通過(guò)手機(jī)的個(gè)人所得稅App，在專(zhuān)項(xiàng)附加扣除項(xiàng)下的“住房貸款利息專(zhuān)項(xiàng)附加扣除”模塊里面填寫(xiě)貸款的相關(guān)資料，就可以享受“二套轉(zhuǎn)首套”，個(gè)人的按揭貸款的利息可以在繳個(gè)稅之前扣除掉。

此次“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利息明確納入個(gè)稅抵扣范圍，不少購(gòu)房者將直接享受到真金白銀的稅收減免。李宇嘉表示，“他們的整個(gè)生活成本就降下來(lái)了，有利于促進(jìn)其他方面的消費(fèi)。同時(shí)，也有助于居民繼續(xù)持有房屋，避免因?yàn)槌杀靖叨鵁o(wú)序掛牌，對(duì)市場(chǎng)沖擊，也能夠避免一些無(wú)序還貸行為。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，政策明確有助于提高居民購(gòu)房的積極性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。“此次政策進(jìn)一步說(shuō)明，各地在持續(xù)降低房屋持有成本，對(duì)我們整個(gè)存量房貸方面作出政策的調(diào)整優(yōu)化，反過(guò)來(lái)也對(duì)我們二季度，包括后續(xù)的購(gòu)房需求、購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)，其實(shí)也有積極提振的效應(yīng)。”

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