極目新聞記者 舒隆煥

繼杭州、南京業(yè)主提出二手房“指導(dǎo)報(bào)價(jià)”后，西安又現(xiàn)二手房業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”。近日，綠城西安全運(yùn)村一在建小區(qū)業(yè)主群流出一張截圖，計(jì)劃3年漲價(jià)1.5萬元/平方米，引起多方關(guān)注。

【資料圖】

近日，極目新聞記者走訪了綠城西安全運(yùn)村。有房產(chǎn)中介認(rèn)為，業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”一定程度上是在擾亂市場，若其他區(qū)域業(yè)主效仿，一旦遭到舉報(bào)，或許監(jiān)管部門會出臺更為嚴(yán)格的限購、限價(jià)政策，得不償失。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，“抱團(tuán)漲價(jià)”的行為并不受市場認(rèn)可，亦不符合基本的價(jià)值規(guī)律。當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體朝著復(fù)蘇態(tài)勢前行，促進(jìn)市場交易回暖是主要工作，而在這一過程中，依然要防范各類操控價(jià)格的做法，要確保二手房的價(jià)格穩(wěn)定。

綠城西安全運(yùn)村

業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”欲炒熱小區(qū)

公開信息顯示，綠城西安全運(yùn)村（以下簡稱“全運(yùn)村”）項(xiàng)目位于西安港務(wù)區(qū)奧體中心板塊，共分為六期開發(fā)。其中，一期、二期、三期、四期已經(jīng)交付，芳華苑在五期。

今年2月底，全運(yùn)村五期芳華苑業(yè)主群內(nèi)有人倡議，制訂3年漲價(jià)計(jì)劃，2023年7月份小區(qū)成交價(jià)保持2.5萬元/平方米，到2026年7月房價(jià)要達(dá)到4萬元/平方米。“計(jì)劃3年漲價(jià)1.5萬元/平方米”，這讓綠城西安全運(yùn)村引起多方關(guān)注。

為完成漲價(jià)計(jì)劃，有業(yè)主還提出，全運(yùn)村每個(gè)小區(qū)出一個(gè)代表組成村支部委員會，每個(gè)業(yè)主掛牌價(jià)格需要通過村委會審核。審核不通過的家庭，村委會予以談話，駁回低價(jià)成交申請，并設(shè)定冷靜期一個(gè)月。對于多次談話依然執(zhí)意要低價(jià)成交的，將被認(rèn)定為“擾亂全村市場穩(wěn)步上漲的家庭”，并打上“不友好家庭”標(biāo)簽。

近日，極目新聞記者走訪了綠城西安全運(yùn)村，看到一至四期千余米的主干道港安路上，聚集了數(shù)十家房產(chǎn)中介公司，五期芳華苑尚在建設(shè)中。

正在建設(shè)中的五期芳華苑

“抱團(tuán)漲價(jià)”是部分業(yè)主想把全運(yùn)村炒得更熱，但業(yè)主情況各異。房產(chǎn)中介張先生向記者介紹，全運(yùn)村的業(yè)主不少是來自全國各地的投資客戶，他們自然希望房價(jià)上漲。而五期芳華苑有些業(yè)主此前是一至四期的業(yè)主，他們后來買五期屬于改善型購房，漲不漲價(jià)則是隨行就市的心態(tài)，“但也有少許急售的業(yè)主，不會理會所謂的‘抱團(tuán)漲價(jià)’。”

引發(fā)熱議后，從網(wǎng)上的評論的風(fēng)向來看，業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”的想法過于天真。在走訪中，記者遇到了看房的李先生（化姓）一家，在此看房是看中了附近的教育配套，他女兒想給孩子買個(gè)學(xué)區(qū)房。

跟房產(chǎn)中介一番了解，李先生認(rèn)為目前全運(yùn)村的房價(jià)有些虛高。對于網(wǎng)傳截圖中業(yè)主希望2023年7月此處房價(jià)達(dá)到2.5萬元/平方米，李先生表示如果真是這個(gè)價(jià)，自己不會再考慮了，“周邊綠化環(huán)境確實(shí)還行，但除了學(xué)校，整體配套還不成熟，離主城區(qū)也挺遠(yuǎn)的，這兒的高鐵線也有點(diǎn)吵。”

張先生介紹，漲價(jià)消息曝出后一周左右，即3月初開始，綠城西安全運(yùn)村的房價(jià)有所上漲，均價(jià)在2.2萬元/平方米左右，“例如99平方米的三室售價(jià)大概在220至230萬元，屬于正常，高于240萬元，則明顯業(yè)主不誠心賣。”

走訪中，多名房產(chǎn)中介表示對業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”有所耳聞，數(shù)日后，附近的中介公司便把這個(gè)消息當(dāng)成了茶余飯后的談資。對于截圖中到2026年7月房價(jià)要達(dá)到4萬元/平方米的計(jì)劃，房產(chǎn)中介汪先生（化姓）表示，“那是部分業(yè)主的幻想，有這個(gè)錢，客戶不會來全運(yùn)村，選擇西安曲江、高新都比這里好。”

此前，五期芳華苑一位業(yè)主對新京報(bào)稱，截圖流出沒幾天，相關(guān)微信群已經(jīng)不再討論此事，據(jù)說已經(jīng)被叫停。

記者從西安港務(wù)區(qū)管委會有關(guān)部門獲悉，上述微信群截圖是真實(shí)的，這屬于部分業(yè)主個(gè)人行為，五期芳華苑還沒交房，房管部門聯(lián)合工商會加強(qiáng)監(jiān)管。

“此事也有可能是中介機(jī)構(gòu)或者炒房客的行為。”西安國際港務(wù)區(qū)房管局相關(guān)工作人員向新京報(bào)表示，“房地產(chǎn)市場的價(jià)格不是業(yè)主說說就能定的，我們已經(jīng)檢查了相關(guān)中介機(jī)構(gòu)，目前全運(yùn)村小區(qū)房源市場成交價(jià)格還是在1.8至2.2萬元/平方米，這屬于正常價(jià)格，建議購房人不要輕信上述個(gè)人傳播的‘抱團(tuán)漲價(jià)’消息。”

中介不看好部分業(yè)主欲“漲價(jià)”行為

在走訪中，上述房產(chǎn)中介張先生告訴記者，之前他所在的房產(chǎn)中介門店在西安世博園附近，后來搬到了全運(yùn)村。因?yàn)槿\(yùn)村所在的西安港務(wù)區(qū)教育資源好，樓市熱度持續(xù)攀升，二手房市場更有前景。張先生介紹，來全運(yùn)村看房的客戶比較多，購買群體主要為學(xué)區(qū)房客群，這也是支撐業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”的信心與動力之一。

公開消息顯示，2020年，西安港務(wù)區(qū)官宣通過“名校+”模式，引進(jìn)陜師大、西安鐵一中兩所名校，合作托管鐵一中陸港學(xué)校、陜師大陸港小學(xué)。其中，鐵一中陸港學(xué)校包含小學(xué)、初中、高中，共提供9000個(gè)學(xué)位，陜師大陸港小學(xué)提供2200個(gè)學(xué)位。

全運(yùn)村一名商戶對記者稱，據(jù)他觀察，最近因?yàn)榉吭瓷倭耍瑏泶颂幙捶康娜穗S之變少，但凡有來看房的都是為孩子上學(xué)做打算，“等孩子上完學(xué)了，可以再把房子賣了，這是學(xué)區(qū)房賠不了錢。”

在走訪中，房產(chǎn)中介王女士向記者介紹，事實(shí)上，除了鐵一中之外，西安五大名校均通過合作辦學(xué)的形式落地港務(wù)區(qū)，然而區(qū)域內(nèi)在售的二手房小區(qū)并不多，還是以新房市場為主，“如果不著急上學(xué)，建議業(yè)主選擇新房。”

“據(jù)說最近一次鐵一中陸港學(xué)校聯(lián)考的成績很不錯(cuò)，吸引了不少家長慕名來看房。”王女士告訴記者，今年是鐵一中陸港學(xué)校辦學(xué)以來，首次中高考，升學(xué)率備受關(guān)注，一旦考好了，全運(yùn)村的二手房價(jià)格還會持續(xù)上漲。

綠城西安全運(yùn)村附近的鐵一中陸港學(xué)校

環(huán)境好，配套趨于完善，但“房住不炒”的大政策決定了房價(jià)只可能是緩慢上漲。在房產(chǎn)中介高先生看來，目前全運(yùn)村的二手房價(jià)格還未達(dá)到峰值，雖有上升的空間，他卻不看好業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”行為。他認(rèn)為，業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”一定程度上是在擾亂市場，若其他區(qū)域業(yè)主效仿，一旦遭到舉報(bào)，或許監(jiān)管部門會出臺更為嚴(yán)格的限購、限價(jià)政策，“比如對小區(qū)出臺指導(dǎo)價(jià)，‘有價(jià)無市’是有先例的，得不償失。”

記者注意到，根據(jù)西安市的相關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且已取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》，或《不動產(chǎn)權(quán)證書》取得滿2年才能登記出售，今年2月份開始，綠城西安全運(yùn)村才陸續(xù)有房源“網(wǎng)簽合同滿三年”。

上述房產(chǎn)中介張先生介紹，目前全運(yùn)村“網(wǎng)簽合同滿三年”的房源并不多，在售房源稀缺，2023年下半年會有一批房源“滿三”。“有部分客戶已經(jīng)提前看好房，交了訂金，等‘滿三’之后再與業(yè)主過戶。”盡管如此，張先生表示，網(wǎng)傳截圖中，業(yè)主期望2023年7月份小區(qū)成交價(jià)達(dá)到2.5萬元/平方米，還得看今年鐵一中陸港學(xué)校的中高考升學(xué)率。

專家稱“抱團(tuán)漲價(jià)”不受市場認(rèn)可

上述西安業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”在全國來看，并非個(gè)案。

2018年5月，杭州有小區(qū)業(yè)主在賣房時(shí)聯(lián)合漲價(jià)。這些小區(qū)業(yè)主內(nèi)部達(dá)成有關(guān)本小區(qū)“上調(diào)二手房價(jià)”的共識，并提出比當(dāng)?shù)氐亩址渴袌鰞r(jià)每平方米高出至少1萬元的“二手房指導(dǎo)報(bào)價(jià)”。

南京的明發(fā)濱江新城小區(qū)也曾被曝出過部分業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)，他們擬訂了一份《告明發(fā)業(yè)主同志意見書》，要求所有業(yè)主聯(lián)手抬高小區(qū)的二手房價(jià)格，并規(guī)定了不同戶型的“指導(dǎo)報(bào)價(jià)”。

對這種現(xiàn)象，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受極目新聞記者采訪時(shí)分析稱，事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場火爆或低谷時(shí)期，都會有業(yè)主喊話“讓大家把報(bào)價(jià)提上來”。他表示，從目前來看，綠城西安全運(yùn)村業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”的行為并不受市場認(rèn)可，亦不符合基本的價(jià)值規(guī)律，這甚至是背離市場機(jī)制的，部分業(yè)主的3年預(yù)期也是不理性的。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從最近媒體披露的信息來看，業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”行為多發(fā)生在省會城市或樓市強(qiáng)勁的其他城市，這反映出二手房業(yè)主、購房者對當(dāng)前樓市以穩(wěn)為主仍認(rèn)識不清，特別是業(yè)主對房價(jià)暴漲依然存在僥幸心理。他提醒，前兩年開發(fā)商拿地少，導(dǎo)致當(dāng)前新房供應(yīng)偏少，市場供應(yīng)偏向二手房比較明顯，而綠城西安全運(yùn)村擁有好的學(xué)區(qū)，二手房價(jià)格更容易漲起來，后續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，尤為必要。

綠城西安全運(yùn)村夜間景象

據(jù)媒體報(bào)道，從西安二手房市場來看，年后市場成交量有所上升。根據(jù)西安市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1至2月，西安二手商品住宅成交量為8161套，同比上漲136.05%，已連續(xù)5個(gè)月上漲，樓市回暖態(tài)勢明顯。

“對西安樓市來說，雖然市場的修復(fù)及回升至正常狀態(tài)尚需一定的時(shí)間，但從年后市場表現(xiàn)來看，購房信心正在逐漸回歸。此前觀望的購房者會加速入場，從而帶來市場熱度的升溫。”58安居客研究院西安分析師希曦此前對媒體表示。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體朝著復(fù)蘇態(tài)勢前行，促進(jìn)市場交易回暖是主要工作，而在這一過程中，依然要防范各類操控價(jià)格的做法，尤其從二手房交易情況看，往往是剛需或首套購房者在接手。“從這個(gè)角度來說，更要確保二手房的價(jià)格穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

同時(shí)，分析師希曦強(qiáng)調(diào)稱，購房者不必恐慌，在“房住不炒”的基調(diào)下，即便市場快速回暖，房價(jià)也并不會出現(xiàn)暴漲，仍是以穩(wěn)為主。

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