樂山青衣江畔，一處純天然坡地別墅園區(qū)依山傍水，風(fēng)景宜人，一棟棟雙拼、獨棟別墅整齊排列，但其中一棟雙拼別墅卻很突兀，四周堆滿落葉枯枝，衰敗而沒有生機(jī)。

2006年，徐守榮購買了樂山金水灣別墅群的這棟近300平方米的別墅，但2015年卻出現(xiàn)了墻體裂縫、地基沉降等情況;從2016年開始，別墅沉降跡象進(jìn)一步惡化。他擔(dān)心房子會垮塌，多次找相關(guān)部門反映問題，但一直未能妥善解決。

“問題別墅”

入住別墅多年后 出現(xiàn)裂縫滲水……

金水灣別墅群地處樂山城西青衣江畔，與蘇稽古鎮(zhèn)一江之隔，是一處純天然坡地別墅園區(qū)。5月20日，記者在該別墅區(qū)看到，一棟棟雙拼或者獨棟別墅整齊排列，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，鳥語花香。但小區(qū)中部一棟雙拼別墅卻顯得格格不入，四周卻堆滿了落葉和枯枝，一片衰敗。徐守榮推開花園的柵欄門說：“這就是我買的別墅，我的家!”

2006年，當(dāng)時50歲的徐守榮看中了金水灣別墅的環(huán)境，想買一套別墅來作為自己養(yǎng)老居所。徐守榮湊了68萬元，一次性付款買下了這棟雙拼別墅的1號房，建筑面積約275平方米，還帶有很大的私家花園，這讓他非常滿意。2008年，經(jīng)歷了汶川大地震，這幢建在坡地上的3層樓雙拼別墅毫發(fā)無損。但讓徐守榮沒想到的是，又過了7年，這幢別墅卻開始出現(xiàn)問題。

“最開始發(fā)現(xiàn)三層樓的墻面出現(xiàn)了一些裂縫，大概幾十條，有些地方滲水。”徐守榮告訴記者，后來裂縫逐漸達(dá)到了幾百條，最讓他擔(dān)心的是柱頭位置也出現(xiàn)了一些裂痕。隔壁鄰居家的2號別墅也出現(xiàn)了一些裂縫，但沒有徐守榮家的情況嚴(yán)重。

記者看到，從一樓到三樓，幾乎每個房間墻面都有明顯的裂縫，而部分柱頭和橫梁也有裂縫，一些房間因為嚴(yán)重滲水，散發(fā)出陣陣霉味。在房子的周圍，則有幾處挖掘勘探的痕跡，泥土還堆在一旁。

據(jù)徐守榮介紹，從2016年開始，該棟別墅沉降的跡象進(jìn)一步惡化，他擔(dān)心房子會垮塌，多次找相關(guān)部門反映問題，但一直未能妥善解決。見此情況，鄰居用別墅向銀行抵押一筆貸款后，便舉家搬遷離開了，而他則獨自一人踏上了維權(quán)路。

兩次勘測

別墅樁基深度未達(dá)持力層

別墅到底有沒有安全隱患?接到徐守榮的反映后，樂山市住建局于2017年初召集勘察、設(shè)計、施工、建設(shè)、監(jiān)理等現(xiàn)場調(diào)查，同時委托中國建筑西南勘察設(shè)計研究院(下稱“西勘院”)對涉事別墅安全性及抗震性能進(jìn)行鑒定。

2017年6月，西勘院對該別墅做出如下鑒定結(jié)論：房屋建筑布置與結(jié)構(gòu)布置多處與竣工圖不一致;6/H軸樁沉降導(dǎo)致一、二層周邊墻體開裂;橫墻地梁安全性不滿足要求;按丙類抗震設(shè)防，門洞上方無過梁，不能滿足構(gòu)造要求……同時， 西勘院通過打孔鉆探進(jìn)行巖土工程驗證勘察發(fā)現(xiàn)，該棟別墅持力層應(yīng)選擇中風(fēng)化泥巖層。經(jīng)房屋四周選取4個勘探點鉆孔發(fā)現(xiàn)，持力層(中風(fēng)化泥巖層)深度分別為：12.8米、15.8米、14.5米和13.8米。

不過，該報告中稱，由于缺乏相關(guān)施工資料，目前無法核實該人工挖孔樁是否放置在可靠的持力層上、人工挖孔樁的樁身質(zhì)量、樁底虛土情況等。建議進(jìn)行沉降觀測以確定地基基礎(chǔ)安全性，再對房屋進(jìn)行其他處理。此后，西勘院在做沉降觀測后又出具補(bǔ)充說明，該別墅地基基礎(chǔ)安全性評定為Bu級，尚不顯著影響整體承載，可不進(jìn)行處理;上部承重結(jié)構(gòu)評定為Cu級，安全性不滿足要求，顯著影響整體承載，建議加固上部承重結(jié)構(gòu)。

對于維修加固別墅的方案，徐守榮并不認(rèn)可，認(rèn)為難以真正消除安全隱患。2019年4月，徐守榮自行委托四川建明司法鑒定所對該房屋的地基、基礎(chǔ)、人工挖孔樁、樁長、持力層等進(jìn)行鑒定。由于設(shè)計圖和其他資料不一致，現(xiàn)場隨機(jī)選取了3個檢查點進(jìn)行開挖核實，其中3號檢查點由于垮塌未能進(jìn)行檢查。經(jīng)鑒定發(fā)現(xiàn)，1號、2號檢查點樁長分別為9.5米和9.4米，從上部到樁基底部持力層的土質(zhì)均是全風(fēng)化基巖，并非中風(fēng)化泥巖層。其所處位置相距西勘院勘探點不遠(yuǎn)，對應(yīng)的持力層深度本應(yīng)在12.8米至15.8米之間。

“這別墅建在回填土上，樁長的深度還差好幾米才到達(dá)持力層。”徐守榮說，樁基沒有達(dá)到持力層，相當(dāng)于一座“吊腳樓”，怪不得沉降變形開裂。

四次訴訟

起訴住建部門 結(jié)果不具有主體資格被法院駁回

該別墅是怎樣建成并通過竣工驗收的?據(jù)徐守榮反映，為了探尋其中的真相，他最初在2017年就多次去當(dāng)?shù)爻墙n案館查找房屋竣工驗收的檔案資料。

“檔案材料簡直是漏洞百出!”徐守榮告訴記者，質(zhì)量監(jiān)督報告中由市中區(qū)質(zhì)安站人員補(bǔ)簽字，蓋章卻是樂山市質(zhì)安站;驗收備案材料中原設(shè)計單位、施工單位和實際設(shè)計單位、施工單位不一致;原設(shè)計條形基礎(chǔ)變?yōu)闃痘A(chǔ)，缺少驗槽報告;多項抽樣項目備案材料為空白、部門驗收蓋章欄缺少日期……

2018年7月5日，徐守榮同時提起兩次行政訴訟，認(rèn)為樂山住建局在涉事別墅建設(shè)過程中未盡到相應(yīng)的監(jiān)督義務(wù)，驗收備案等環(huán)節(jié)嚴(yán)重失職，分別要求法院判決撤銷該局作出的《工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和《竣工驗收備案書》，并索賠損失400余萬元。

同年12月10月，峨眉山市人民法院分別作出裁定，樂山市住建局作出《工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和《竣工驗收備案書》的相對人是開發(fā)商，業(yè)委會或者過半數(shù)的業(yè)主可以提起訴訟，徐守榮是一名業(yè)主，不具有提起本案行政訴訟的主體資格。兩次起訴均被駁回。

“我買的房子出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，難道自己都不具有起訴的主體資格?”2019年3月，徐守榮不服一審判決，向樂山市中級人民法院提起上訴。該院審理后認(rèn)為，徐守榮不具有提起行政訴訟的原告主體資格。兩次上訴亦均被駁回，維持原裁定。

住建部門

樁基不是必須到持力層 滿足荷載等要求即可

對此，樂山市住建局訴訟代理人認(rèn)為，金水灣一期工程質(zhì)量的確屬于其監(jiān)督管理范圍，從2002年12月至2006年6月，該局要求被檢查單位提供有關(guān)資料，進(jìn)入施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查，對發(fā)現(xiàn)的施工不規(guī)范行為、管理松懈以及質(zhì)量瑕疵等問題，及時當(dāng)面要求整改。期間，未收到任何單位和個人對工程質(zhì)量存在問題的檢舉投訴等。

同時，該局認(rèn)為，建設(shè)行政主管部門并非竣工驗收的責(zé)任主體，竣工驗收是否合格并不是備案的生效條件，備案行為對公民、法人或其他組織的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實際影響。樂山市質(zhì)安站站長文強(qiáng)表示，如果說沒有盡到監(jiān)管責(zé)任，金水灣那么大面積，那么多棟別墅，還沒聽說其他房子出現(xiàn)質(zhì)量問題。

曾參與該工程質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗收備案的樂山市質(zhì)安站副站長龍海峰介紹，該棟別墅原來確實設(shè)計的條形基礎(chǔ)，但可能施工中發(fā)現(xiàn)這里涉及到堡坎，有很多回填土，做條形基礎(chǔ)容易沉降，后來改成了人工挖孔樁基礎(chǔ)，相當(dāng)于是對原設(shè)計進(jìn)行了優(yōu)化。

龍海峰說，房子建好后再來檢查樁長的難度很大，西勘院也沒給出結(jié)論，而徐守榮自己找來的司法鑒定，只鑒定了樁長，也沒下結(jié)論是否到達(dá)中風(fēng)化。

那么樁基是否必須達(dá)到持力層才滿足安全規(guī)范?龍海峰解釋說，樁基不是必須達(dá)到持力層，只要滿足荷載和變形要求就行。西勘院對該別墅做了沉降觀測，認(rèn)為現(xiàn)在沉降已經(jīng)穩(wěn)定了，確認(rèn)房子主體是安全的，建議加固上部承重結(jié)構(gòu)即可。

對于徐守榮反映的質(zhì)量監(jiān)督報告、竣工驗收備案材料等存在的一系列問題，龍海峰表示，該項目首次報建是向市中區(qū)建設(shè)局申報施工許可，市中區(qū)質(zhì)安站派人進(jìn)行監(jiān)督，項目建設(shè)末期改由市建設(shè)局進(jìn)行監(jiān)管，由市質(zhì)安站負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，并非越位監(jiān)管和驗收。

最新進(jìn)展

雙方簽下回購協(xié)議

但開發(fā)公司認(rèn)為評估過高拒履約

據(jù)樂山市住建局提供的資料顯示，金水灣別墅項目建設(shè)單位為四川金天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司已經(jīng)注銷。四川天龍產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱天龍公司)是上述公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)。

在樂山市住建局組織雙方協(xié)商的過程中，徐守榮一開始就拒絕了維修加固的方案，堅持要求原址拆除重建、本小區(qū)內(nèi)換房或者作價回購的三選一方案，但是因為雙方分歧較大，歷時多年，始終無法達(dá)成一致處理意見。

直到2020年9月，在樂山市住建局組織調(diào)解下，雙方簽下了回購協(xié)議書，約定共同委托第三方機(jī)構(gòu)對該別墅按照市場價進(jìn)行評估，天龍公司按照評估價格進(jìn)行回購。該局負(fù)責(zé)督促雙方依法履約，確保徐守榮按時一次性收到款項。隨后，評估機(jī)構(gòu)作出評估該別墅(含裝修和園林綠化等)總價約365萬元。不過，天龍公司認(rèn)為，評估價格過高，拒絕履行現(xiàn)金回購協(xié)議。

對此，樂山市住建局認(rèn)為，天龍公司和徐守榮雙方自愿達(dá)成的回購協(xié)議合法有效，如天龍公司拒不履行協(xié)議約定，建議徐守榮通過法律途徑依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

“到底誰該對這‘吊腳樓’別墅負(fù)責(zé)?”站在自家別墅外，徐守榮一臉茫然地喃喃自語。

關(guān)鍵詞： 別墅 裂縫滲水 地基沉降 吊腳樓