保障剛需仍是2021年國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)切。日前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作2021年《政府工作報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)，用百余字定調(diào)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。此次《報(bào)告》重申了“房住不炒”基調(diào)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化保障內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)“解決大城市住房突出問題”，明確“增加土地供應(yīng)”“增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”，首提長(zhǎng)租房監(jiān)管規(guī)范，進(jìn)而解決“新市民、青年人”群體住房困難。

“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)未改

根據(jù)今年《政府工作報(bào)告》，保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

自2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)于近年來逐漸在波動(dòng)中趨穩(wěn)。經(jīng)歷了2020年疫情侵?jǐn)_，國(guó)內(nèi)樓市表現(xiàn)一度低迷。不過據(jù)日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年開年，我國(guó)大中型城市房?jī)r(jià)在連落近半年后初現(xiàn)“小陽春”。

今年開年，一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)領(lǐng)跑其他各級(jí)城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比去年12月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其漲幅和增速均高于二三線城市。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)學(xué)區(qū)房的追捧推動(dòng)了相關(guān)城市新房及二手房?jī)r(jià)的上漲。

為約束房?jī)r(jià)過快升溫，相關(guān)調(diào)控政策密集出臺(tái)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份各地累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過42次，2月中上旬各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施超28次，內(nèi)容包括打擊“假離婚”套取購(gòu)房資格亂象、收緊放貸額度，探索新房搖號(hào)“計(jì)分制”等，上海、杭州、無錫、海口等城市房地產(chǎn)調(diào)控全面升級(jí)。

“當(dāng)前，‘房住不炒’定位不變，‘三穩(wěn)’調(diào)控的目標(biāo)未變，這一點(diǎn)主要是對(duì)政策調(diào)控的方向給予指導(dǎo)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，所有房產(chǎn)調(diào)控的政策都不能偏離房子是用來住的，不是用來炒的方向，政策調(diào)控的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，“房住不炒、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展仍是今年調(diào)控的關(guān)鍵詞”。

就在今年“兩會(huì)”前夕，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策多發(fā)，刷新往年記錄。“3月份前3天10次調(diào)控，這也代表近期房地產(chǎn)調(diào)控取向依舊以收緊為主。預(yù)計(jì)后續(xù)還將有多城市發(fā)布房地產(chǎn)加碼調(diào)控，雖然政策力度不同，但整體3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅有望降低，樓市小陽春力度降低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

加大土地供應(yīng)

相較2019年、2020年的《報(bào)告》表述，今年《報(bào)告》在“房住不炒”定調(diào)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了調(diào)控及保障主體。其中提出，解決大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給。

“解決好大城市住房突出問題。這也是在去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基礎(chǔ)上，兩會(huì)中首次提及對(duì)大城市住房問題的關(guān)注。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策明確增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)，體現(xiàn)了土地、財(cái)政、規(guī)劃等方面給予的支持。

“報(bào)告透露出未來解決大城市的住房問題著重從供應(yīng)端入手，加大土地供應(yīng)。”王小嬙表示，大城市的住房問題的根源在于土地供給不足，造成了市場(chǎng)供不應(yīng)求，從而拉高了房?jī)r(jià)。節(jié)后，土地的供應(yīng)模式更改為“兩集中”，更是說明政府對(duì)土地的政策關(guān)注度提升。

實(shí)際上，近期各地自然資源與規(guī)劃部門也已在通過集中供應(yīng)土地釋放誠(chéng)意。例如，青島、鄭州、天津等城市宣布2021年實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，部分城市將于全年分三批次，集中發(fā)布公告并組織出讓住宅用地。

在此基礎(chǔ)上，應(yīng)去年12月18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，“擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房”，此次《報(bào)告》也要求加強(qiáng)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給。

對(duì)此，王小嬙預(yù)計(jì)大城市的保障性住房制度將在2021年不斷健全完善，“如公租房，共有產(chǎn)權(quán)房，集體土地租賃房。本次《報(bào)告》要幫助新市民、青年人群體解決住房問題，也呼應(yīng)了要健全租賃市場(chǎng)及保障房建設(shè)，增強(qiáng)城市的包容性”。

去年12月，北京市委召開擴(kuò)大會(huì)議明確提出，有效增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給。而在此前北京市“兩會(huì)”期間，市保障性住房建設(shè)投資中心總經(jīng)理金焱曾向北京商報(bào)記者表示，在公租房和政策性租賃房分類兜底住房剛需的政策背景下，今年北京還將繼續(xù)加大力度精準(zhǔn)對(duì)接“三城一區(qū)”等區(qū)域租房需求，全面提升保障性租房配套，著眼提升區(qū)域人群生活品質(zhì)，從“有的租”向“租得好”過渡。

規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)人口已從2017年的2億人漲至2020年的2.2億人。面對(duì)日趨擴(kuò)大的租賃市場(chǎng)，此次《報(bào)告》首提長(zhǎng)租房，要求規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，租賃房屋的發(fā)展，目標(biāo)是解決兩類群體的住房需求，即新市民和青年人，這也是后續(xù)租賃產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營(yíng)可以關(guān)注的目標(biāo)群。其中，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將更聚焦于長(zhǎng)租房市場(chǎng)，后續(xù)或也形成長(zhǎng)租房的各類配套政策。

此前，作為租賃市場(chǎng)新風(fēng)口的長(zhǎng)租公寓上演連環(huán)“爆雷”，深陷信用危機(jī)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2017年以來，全國(guó)共有153家長(zhǎng)租品牌“爆雷”。其中，2020年前11月“爆雷”企業(yè)達(dá)84家，多數(shù)因“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的運(yùn)營(yíng)模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。

為應(yīng)對(duì)擴(kuò)張的租賃市場(chǎng)及屢禁不止的監(jiān)管亂象，各地已于近期頻繁支招以規(guī)范市場(chǎng)。例如，去年9月，四川成都率先發(fā)布我國(guó)首部住房租賃條例，對(duì)近年來頻發(fā)的長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)跑路”“租金貸”、哄抬房租、二房東“兩頭賺”等行為進(jìn)行規(guī)范。

今年2月，深圳發(fā)布《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》(征求意見稿)》，從增加租賃住房供應(yīng)、加大住房租賃支持力度、完善房屋基礎(chǔ)信息和租賃合同管理、規(guī)范行業(yè)主體及其租賃行為等六個(gè)方面提出二十四條措施;同期，北京市住建委等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》，限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴(yán)禁“長(zhǎng)收短付”;銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

此外，根據(jù)《報(bào)告》明確的“降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、年輕人等緩解住房困難”，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這將為后續(xù)租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展減負(fù)，也是未來相關(guān)企業(yè)和租房者的重點(diǎn)關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 住房困難 房地產(chǎn)市場(chǎng)