近年來，隨著新建住宅供應(yīng)的不斷增加，特別是限競房供應(yīng)井噴，北京住宅庫存不斷積聚。

來自研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，北京普通住宅含別墅(包括限競房不含共有產(chǎn)權(quán))合計庫存突破7萬套，創(chuàng)最近8年來北京樓市最高紀錄。其中，限競房是供應(yīng)主力，但是自2018年6月首批項目開盤入市至2019年9月，北京累計上市限競房項目銷售率僅為43.24%。而且已入市項目中，大部分存在虧損。(注：限競房是指通過“限房價，競地價”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房，在土地出讓時就提前鎖定房屋未來的上市銷售價格。)

業(yè)內(nèi)人士認為，北京限競房供應(yīng)分布明顯扎堆，部分供應(yīng)井噴的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)價格調(diào)整。后續(xù)再入市的限競房項目，由于大部分土地溢價率明顯降低，預(yù)計虧損面有可能降低，但整體市場的競爭慘烈在所難免。

限競房庫存創(chuàng)新高，銷售率僅4成

券商中國記者日前根據(jù)北京市住建委公開信息統(tǒng)計，繼8、9月份分別有17個和12個新建住宅項目獲發(fā)預(yù)售證后，10月截至21日，又有5個新建住宅項目獲發(fā)預(yù)售證。今年以來，除了1、2月份分別只有2個和4個外，3月至9月，新建住宅項目均保持了2位數(shù)的月均發(fā)證速度。

今年以來，北京新建住宅市場供應(yīng)井噴，特別是限競房成市場主力，不過，從成交情況來看，去化壓力仍然較大。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至10月21日，2019年內(nèi)北京普通住宅含別墅(包括限競房不含共有產(chǎn)權(quán))新增供應(yīng)32924套，超過了2016年(27145套)和2017年(23768)全年的新增供應(yīng)量，但成交量為29195套，雖然已經(jīng)超過了2017年(21463套)和2018年(23604)全年成交量，但與新增供應(yīng)量相比仍有差距，這也是北京連續(xù)第3年住宅成交量小于新增供應(yīng)量。

雖然今年新建住宅市場成交有所上漲，但因為供應(yīng)量井噴，庫存不斷積聚。截至10月21日，北京普通住宅含別墅(包括限競房不含共有產(chǎn)權(quán))合計庫存突破7萬套，創(chuàng)最近8年來北京樓市最高紀錄，相比本輪樓市調(diào)控之前的4萬套增加了3萬套，漲幅達到75.8%。

“限競房是北京樓市最近2年庫存井噴的最主要原因。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對券商中國記者說，從樓市數(shù)據(jù)看，2018年以來，截至10月21日，北京合計供應(yīng)的新建住宅有7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占到整體市場供應(yīng)的61%。而從成交情況來看，限競房到目前為止只簽約了2.11萬套，也就是庫存積壓高達2.64萬套，刷新了歷史記錄。

由于供應(yīng)房源數(shù)量較多，自2018年6月10日首批限競房項目開盤入市至今，一年半的時間里，項目整體去化情況并不理想，雖有個別熱銷案例出現(xiàn)，但滯銷是普遍現(xiàn)象。

據(jù)合碩機構(gòu)統(tǒng)計，2018年6月至2019年9月，北京累計上市限競房項目62個，供應(yīng)限競房45698套，累計60個項目簽約，簽約總套數(shù)19760套，銷售率僅為43.24%。9月，北京51個限競房共簽約1336套，環(huán)比8月下滑21%。

除了限競房的井噴供應(yīng)外，張大偉認為，北京樓市庫存嚴重積壓的主要原因還與信貸政策過嚴有關(guān)。“目前北京新建住宅庫存中，按照現(xiàn)有的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，大部分限競房已是非普通住宅，平均單套簽約金額530萬，基本都得按照首套房40%、二套房80%計算首付，這使得全北京市場整體陷入去化難的局面。”他說。

已入市限競房8成虧損，部分地區(qū)醞釀價格戰(zhàn)?

北京樓市較大的庫存壓力，對開發(fā)商的資金鏈提出了更高的挑戰(zhàn)。

據(jù)張大偉統(tǒng)計，2017年以來，北京限競房用地合計成交103宗，其中，樓面價與商品房限價之差最低的只有6300元/平方米，最高的在3萬元/平方米以上，只有38宗地的價差在2萬元/平方米以上，這些大部分都是2018年四季度后成交的，而其他大部分2017年高溢價拿地的項目已經(jīng)虧損。

“已經(jīng)入市的66宗地(有項目多地塊)中，有46塊地價差在2萬以內(nèi)，只有8個已經(jīng)售罄的項目基本能賺錢，另外在售的還有4個也基本保本了，整體看，北京限競房市場入市的項目中有80%是虧損的。”張大偉對券商中國記者說，即使未來快速賣完，按照銷售周期看，也只能減少虧損。

為了加速去化，開發(fā)商在產(chǎn)品和價格上也做出了調(diào)整。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴券商中國記者，從目前限競房本身來說，開發(fā)商在成本上的投入在增加，除了銷售周期拉長造成的財務(wù)成本之外，一些精裝的成本，包括一些綠色、智能化的成本都在上升，同時在價格上還必須要做出減法，才可能實現(xiàn)一個相對比較好的去化。所以從這些層面來看，可能開發(fā)商都會基于自己對于成本和利潤之間的需求，在價格上去做出相應(yīng)的調(diào)整。

北京限競房供應(yīng)不僅量大，而且分布明顯扎堆，主要集中在大興、亦莊、青龍湖等區(qū)域。而那些位置遠交通不便、產(chǎn)品同質(zhì)化、配套不完備的項目去化壓力嚴峻，部分供應(yīng)井噴的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)價格調(diào)整。

券商中國記者了解到，“十一”期間，多房企在京樓盤推出多套特價房，有的特價房甚至降價超百萬元，北京某代理機構(gòu)還跟多家開發(fā)商合作在國慶10天推100套特價房。

“限競房市場中，除了少數(shù)項目外，部分項目價格已經(jīng)比銷售限價下調(diào)了10-15%，個別區(qū)域甚至下調(diào)超過20%。”張大偉對券商中國記者說，這些區(qū)域后續(xù)供應(yīng)還在增加，或醞釀價格戰(zhàn)。

不過，在郭毅看來，所謂的“價格戰(zhàn)”并沒有表現(xiàn)的那么明顯，但是房企調(diào)整自己的價格預(yù)期確實存在，可能有些開發(fā)商根據(jù)自身對市場的判斷，開盤價就低于拿地時的銷售限價，但這不能叫降價，土儲部門只限定了商品房售價的上限并沒有限定下限，房企是可以根據(jù)自己的成本收益率以及對于市場價格的判斷去做出合理判斷的。

她認為，由于新房的供應(yīng)規(guī)模比較大，庫存壓力客觀存在。但從今年北京新建住宅市場的成交情況看，已經(jīng)創(chuàng)2016年調(diào)控以來的三年新高，說明開發(fā)商在產(chǎn)品和價格上做出的營銷手法確實對市場需求的提振起到了明顯的收效。

在整體庫存積壓的影響下，房企拿地日趨謹慎，近期北京有多宗地塊底價成交，相對較熱地塊的溢價率也并未超出市場預(yù)期。

張大偉認為，后續(xù)再入市的限競房項目，由于大部分土地溢價率明顯降低，預(yù)計虧損面有可能降低，但限競房市場的競爭慘烈在所難免。

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