易居研究院發(fā)布8月40城新房成交報(bào)告。8月，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比降9%，同比降3%。預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月，部分房企由于資金面緊張會(huì)加大推盤力度，打折促銷的現(xiàn)象也會(huì)增多。樓市預(yù)期已發(fā)生轉(zhuǎn)變，雖然房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長。

8月40城成交環(huán)比下降9%，同比下降3%

報(bào)告稱，2019年8月，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比下降3%。

報(bào)告表示，由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，8月的移動(dòng)平均同比增速為4.5%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行，目前仍處于震蕩下行過程中。

報(bào)告稱，從成交量的歷史走勢來看，在2018年四季度成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2019年2月，40城新房成交量創(chuàng)2015年3月以來的48個(gè)月新低。3月和4月，部分城市推盤量加大，樓市出現(xiàn)小陽春，40城新房成交量同比小幅增長，5月環(huán)比小幅下降。6月部分房企沖刺半年度業(yè)績，推盤量加大，40城成交環(huán)比小幅增長，7月和8月環(huán)比連續(xù)下降。預(yù)計(jì)后續(xù)幾個(gè)月全國樓市還有可能繼續(xù)降溫。

數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

三類城市成交量環(huán)比均下降

報(bào)告顯示，2019年8月，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降19%，同比下降16%，目前成交面積絕對值處于2014年以來的平均水平。本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動(dòng)，也領(lǐng)先其他城市開始調(diào)整，從今年的成交量走勢及同比增幅來看，一線城市成交量已企穩(wěn)反彈。但6月以來，一線城市成交量環(huán)比逐月下降，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控背景下，成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長，但相比2015和2016年的高位還有較大距離。

報(bào)告顯示，18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%，同比增長6%。其中，8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比增長21%;4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降20%，同比增長2%;6個(gè)其他地區(qū)的二線城市(東北及西部地區(qū))新建商品住宅成交面積環(huán)比增長10%，同比下降1%。

具體來看，東部二線城市，8月成交環(huán)比下降。2019年前8個(gè)月，月均成交量略高于2016年四季度降溫以來的月均水平，但相比2016年二三季度的高峰值還有較大差距。從目前走勢來看，是否低位企穩(wěn)還有待進(jìn)一步觀察。

中部二線城市，8月成交環(huán)比下降幅度較大。從同比增速曲線來看，2018年12月開始下行，雖然今年6、7月成交量有所上行，8月成交量重新回到5月時(shí)水平，難言就此企穩(wěn)，預(yù)計(jì)今年后續(xù)幾個(gè)月還會(huì)有所下行。

其他二線城市，8月成交環(huán)比小幅增長，此前同比增速曲線已連續(xù)8個(gè)月下行，7月和8月降幅小幅收窄，隨著西安限購政策的升級(jí)，預(yù)計(jì)今年后續(xù)幾個(gè)月其他二線城市成交還會(huì)進(jìn)一步下行。

報(bào)告顯示，18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比下降17%。其中，7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市(限購或限貸)新建商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，同比下降22%;11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控(僅限售)的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比下降13%。

具體來看，本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市，8月成交環(huán)比小幅增長，同比則下降較多。2018年下半年，無錫、中山等幾個(gè)城市成交量增長較多，可能是由于預(yù)售證有所放松，存在一些集中補(bǔ)簽現(xiàn)象，導(dǎo)致本輪嚴(yán)調(diào)控的三四線城市成交面積增速較快。2019年一季度成交量重回較低水平，二季度月均成交量雖有所增長，但依然低于2018年下半年，7月和8月成交量重回3月時(shí)水平。

本輪弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市，8月成交環(huán)比同比均小幅下降。從成交量走勢來看，2018年5月見頂后逐漸下降，2018年三四季度降溫趨勢明顯。從同比增速曲線來看，2018年11月以來同比增速連續(xù)7個(gè)月收窄，2月進(jìn)入負(fù)區(qū)間，近三個(gè)月同比降幅小幅收窄。

報(bào)告進(jìn)一步顯示，后續(xù)來看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，上半年已企穩(wěn)反彈，但近兩個(gè)月成交量有所下滑，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控的背景下成交量難以連續(xù)增長;東部二線城市中蘇州今年已兩次升級(jí)調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等多城近兩個(gè)月房貸利率持續(xù)上調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)降溫;其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大下降風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

40城年初累計(jì)成交面積同比增速持續(xù)小幅震蕩

報(bào)告表示，2019年1-8月，40城累計(jì)成交面積同比增長1%，增速比1-7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

從歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明，2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效打擊了投資投機(jī)需求。

2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。

2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后在0軸附近小幅震蕩。考慮到7.30中央政治局會(huì)議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，預(yù)計(jì)下半年各地調(diào)控政策松綁的可能性幾乎為0，部分熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策還在陸續(xù)收緊，該曲線震蕩后還有可能繼續(xù)下行。

報(bào)告稱，對比國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預(yù)計(jì)2019年1-8月全國新建商品住宅成交面積同比降幅依然是在0附近小幅震蕩。

數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、國家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院

分地區(qū)來看，2019年1-8月，一線城市累計(jì)同比增長27%，二線城市累計(jì)同比微增3%;三四線城市累計(jì)同比下降9%。

具體來看，東部二線城市累計(jì)同比增長9%，中部二線城市累計(jì)同比增長13%，其他二線城市累計(jì)同比下降8%，本輪已調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比增長1%，本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降14%。

從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢來看，2016年3月，一線城市累計(jì)同比曲線領(lǐng)先下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后一直在低位盤整，2018年3月，一線城市的累計(jì)同比降幅開始收窄，2019年1月同比開始轉(zhuǎn)為增長，此后增速逐漸提高，5月以來增速逐漸回落。

二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來同比降幅收窄，7月重新進(jìn)入正增長。

三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，依然是三類城市中同比降幅最大的。

數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

預(yù)計(jì)金九銀十40城成交難以明顯增長

報(bào)告表示，2019年1-8月，40城新建住宅成交面積同比微增1%，這主要是一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市在今年3、4月出現(xiàn)了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續(xù)走弱。二季度，住建部對住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的10個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，此后蘇州、西安等城市紛紛加碼調(diào)控，西安出臺(tái)了二線城市中的最嚴(yán)限購令，7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控。預(yù)計(jì)下半年各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微。同時(shí)，央行會(huì)議要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。7月以來，南京、蘇州、杭州、寧波、南昌、鄭州等地紛紛上調(diào)房貸利率，購房成本進(jìn)一步增加。在房地產(chǎn)信貸融資方面，今年5月以來，監(jiān)管層從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

綜合考慮這些情況，接下來幾個(gè)月，部分房企由于資金面緊張會(huì)加大推盤力度，打折促銷現(xiàn)象也會(huì)增多。樓市預(yù)期已發(fā)生轉(zhuǎn)變，雖然房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長。分城市類別看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈，但難以持續(xù)增長;東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

注：

40個(gè)典型城市分別為：

4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、蘭州、合肥、寧波;其中東部二線城市為：蘇州、福州、南京、青島、杭州、合肥、寧波、廈門;中部二線城市為：鄭州、武漢、長沙、南昌;其他(西部和東北地區(qū))二線城市為：南寧、蘭州、長春、成都、重慶、西安。

18個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。其中7個(gè)本輪調(diào)控的三四線城市為：揚(yáng)州、東莞、無錫、泉州、淮安、珠海、中山11個(gè)弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市為：溫州、岳陽、襄陽、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)。

關(guān)鍵詞： 房企 商品住宅