日前，據公開報道，央行廣州分行、廣東銀保監局下發通知，對廣東轄區(不含深圳，下同)內第三檔、第四檔、第五檔地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度提出了具體要求。和全國性的標準對比，第三檔、第四檔銀行的房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限上調了2-2.5個百分點不等。

對于監管指標提高，高級經濟師、浙江錢塘江金融研修院特邀研究員李庚南在接受《證券日報》記者采訪時表示：“上限適時上調充分體現了監管原則性與靈活性的結合。這一政策調整，符合這幾檔銀行機構房地產信貸現狀，有利于緩解房地產領域信貸需求矛盾。”

上限最高上調2.5個百分點

對銀行房地產貸款集中度的管理最早要追溯到2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)，要求在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

不過，《通知》當時也為各區域留出了一些彈性空間。根據《通知》，為體現區域差異，確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，可以有適度的彈性。此外，管理制度還設置了過渡期。

具體來看，此次廣東轄區出臺的具體要求中，第三檔銀行的房地產貸款上限、個人住房貸款上限相較于全國性紅線分別上調2個百分點，第四檔銀行的房地產貸款上限、個人住房貸款上限相較于全國性紅線分別上調2.5個百分點，第五檔銀行也即村鎮銀行的要求和全國性紅線一致。

中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子在接受《證券日報》記者采訪時表示：“本次調整在政策允許范圍內。上調上限有助于緩解本地中小銀行房地產貸款調整壓力，避免大幅度調整對本地銀行和房地產市場的沖擊，一定程度上有利于本地房地產市場發展。”

除了廣東以外，近期浙江、海南等地也都對各自轄區內房地產貸款集中度監管指標進行了區域化的調整。

北京房地產商會會長黎乃超告訴記者，政策都會經歷頒布、調整、實施等過程，房地產貸款集中度管理制度在制定的時候總體看略微嚴格，因此在執行過程之中，勢必會進行一些微調，這次廣東提升上限是這種微調的一種具體體現。

從涉及銀行來看，中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構是此次調整過程中的主要對象。公開資料顯示，廣東轄區內的第三檔、第四檔銀行包括廣州銀行、東莞銀行、華興銀行、南粵銀行、梅州客商銀行、廣州農商行等。

“我們業務條線暫時沒有接到相應通知，不過不排除后面根據新要求進行業務調整。”廣東華興銀行廣東區域一位負責信貸業務的員工柳緒(化名)對記者表示，“即使有調整，相信房地產嚴控的趨勢不會改變。”

利好三四線城市剛需購房者

由于監管指標上限的上浮，釋放出的增量房地產貸款資金將會怎樣影響當地的房地產市場?在分析人士看來，這種影響將是結構性的，對三四線樓市影響更大。

“按照房地產貸款集中度制度規定，第三檔、第四檔、第五檔銀行所給定的占比上限較低，在滿足合理需求方面面臨的矛盾和壓力較大。”李庚南告訴《證券日報》記者，“這些機構服務的重心是縣域，即三四五線城市。如果按制度所設定的房地產貸款占比和個人貸款占比上限執行，將可能使三四五線城市的房地產企業資金鏈風險凸顯，居民合理購房的金融服務難以得到保障。”

目前，三四線樓市的熱度弱于一二線城市。根據國家統計局發布的數據，1月份一二三線城市二手房價格指數環比漲幅數據分別為1.3%、0.4%和0.3%，三線城市二手房價格環比漲幅最低。

從開發商角度看，目前一些深耕三四五線城市的房企銷售增長速度相對偏慢。以在三四線城市有廣泛布局的開發商碧桂園為例，Wind資訊數據顯示，其1月份實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額403.2億元，同比增長22.48%，而萬科、保利地產、金地集團、招商蛇口等偏向一二線城市布局的開發商普遍在1月份實現超30%的合同銷售金額同比增速。

值得注意的是，廣東區域兩大一線城市深圳、廣州在這次監管指標上限調整中顯得比較特殊。

事實上，深圳、廣州目前存在一定的房價上漲壓力。根據國家統計局發布的數據，1月份深圳、廣州新房價格環比上漲0.3%、1.0%，二手住宅價格環比上漲1.7%、1.4%，深圳、廣州二手住宅環比漲幅在全國70個大中城市分別排名第一、第二。

需要指出的是，在對監管指標進行微調的同時，廣東銀保監局保障房住不炒的決心依然堅定。

2月9日，廣東銀保監局表示，通過快速開展自查、專門下發通知組織全面風險排查、迅速組織現場調查等方式，多措并舉嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為。

“調控房地產行業與保障居民合理的房地產信貸需求并不矛盾，即在嚴控信貸資金流入房地產的同時，仍需保障居民合理購房特別是剛需購房對金融的需求。”李庚南表示。

李庚南進一步表示：“廣東銀保監局一方面嚴查信貸資金通過經營貸、消費貸等渠道違規流入房地產，一方面又根據縣域金融機構資產結構現狀實事求是地適當上調房地產貸款及個人貸款占比上限，其基本監管邏輯就是開正門、堵邪門，配合國家房地產調控大局，促進房地產市場穩健發展，優化信貸資源配置，提升金融服務實體的質效。”

關鍵詞： 銀行房貸監管指標上限提高