(原標(biāo)題：SOHO中國(guó)私有化聲起 潘石屹家族已獲分紅133億)

證券時(shí)報(bào)記者 余勝良

從去年傳出清空手上不賣的核心資產(chǎn)，到現(xiàn)在傳出港股SOHO中國(guó)(00410.HK)私有化，地產(chǎn)老兵潘石屹正在做他認(rèn)為劃算的買賣。潘石屹一直看空中國(guó)房市，一直在賣出國(guó)內(nèi)房產(chǎn)。

目前此消息尚未等到公司方面證實(shí)，SOHO中國(guó)拒絕置評(píng)，稱要看公告。

3月10日，SOHO中國(guó)開(kāi)盤后突然直線拉升，臨時(shí)停牌時(shí)漲幅達(dá)37.58%，報(bào)4.1港元/股，創(chuàng)52周新高。據(jù)《路透》報(bào)道，美國(guó)Blackstone(黑石集團(tuán))提出以6港元/股的價(jià)格私有化SOHO中國(guó)，交易價(jià)值40億美元。該報(bào)價(jià)較3月9日收市價(jià)2.98港元/股高逾一倍，與目前SOHO中國(guó)停牌后的市值213.18億港元(27.44億美元)相比，仍有超過(guò)45%的溢價(jià)。

目前尚未知該公開(kāi)報(bào)道是否涉及內(nèi)幕消息泄露，從而影響交易。

買賣

SOHO中國(guó)股價(jià)一直大幅低于凈資產(chǎn)，根據(jù)2019年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)，SOHO中國(guó)每股凈資產(chǎn)6.76港元。SOHO中國(guó)昨日收盤價(jià)為2.98港元，市值155億港元，而公司最近一個(gè)報(bào)告期的凈資產(chǎn)則是352億港元。

市場(chǎng)此前曾有私有化傳聞，不過(guò)多數(shù)人估計(jì)是潘石屹夫婦將SOHO中國(guó)私有化，畢竟兩人占有公司超過(guò)六成股權(quán)，私有化的收益更大，就像當(dāng)當(dāng)網(wǎng)從美國(guó)私有化一樣。

根據(jù)傳聞，這次私有化潘石屹夫婦要將所持多數(shù)股權(quán)出售給黑石，僅保留少數(shù)部分，如果真是這樣，那就意味著要和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)再見(jiàn)了。

據(jù)SOHO中國(guó)中報(bào)，截至2019年6月，SOHO中國(guó)的總資產(chǎn)為688.98億元人民幣，持有的9宗物業(yè)資產(chǎn)投資物業(yè)總值611億元。除了今年2月才開(kāi)業(yè)的古北SOHO和建設(shè)中的麗澤SOHO，出租率都達(dá)到95%，一年的租金收入約15億元。

目前SOHO中國(guó)留在賬面上的現(xiàn)金并不多，2018年只有7.2億元，2019年中報(bào)則為11.54億元。公司的主要資產(chǎn)是其他長(zhǎng)期投資，達(dá)612億元，總資產(chǎn)為689億元，幾乎全部是其他長(zhǎng)期投資。這些長(zhǎng)期投資應(yīng)該就是潘石屹目前的9個(gè)寫字樓。長(zhǎng)期投資意味著一年內(nèi)不會(huì)出售。

去年年底有消息稱SOHO中國(guó)正考慮以80億美元出售北京和上海兩地的至少八座辦公大樓，這八個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)值在500億~600億元人民幣，基本上清空了所持物業(yè)，盤中一度大漲27%，當(dāng)時(shí)有媒體透露主要購(gòu)買方是黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國(guó)有控股的GIC公司，有意收購(gòu)SOHO中國(guó)在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)。當(dāng)日晚間，SOHO中國(guó)公告未承認(rèn)也未否認(rèn)該消息。

自從2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)就已經(jīng)開(kāi)始出售在中國(guó)的資產(chǎn)，據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，其5年間累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元。

而至于為什么出售多個(gè)SOHO中國(guó)項(xiàng)目，2017年潘石屹接受采訪時(shí)表示：“SOHO自從決定銷售物業(yè)以來(lái)，一直秉持做生意最基礎(chǔ)的原則，就是低價(jià)買入、高價(jià)售出。”

他在不同場(chǎng)合反復(fù)講過(guò)，衡量商業(yè)物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)是租金回報(bào)率。在美國(guó)，在利率非常低的情況下，一般商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率是5%，特別好的項(xiàng)目大概能達(dá)到4.7%或4.5%。而在中國(guó)，凈租金回報(bào)率僅有2.7%左右，同時(shí)利率比美國(guó)高出好幾倍。因此，潘石屹覺(jué)得這個(gè)時(shí)候是出售物業(yè)比較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。

潘石屹的賬是：“在北京這樣的城市，SOHO中國(guó)的租金回報(bào)率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過(guò)了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營(yíng)仍然會(huì)虧損2%，這個(gè)生意怎么做呢?”他以前表示過(guò)不會(huì)出售外灘SOHO和望京SOHO，后來(lái)這些也進(jìn)入了賣單。

他說(shuō)自己是生意人，要低買高賣，不過(guò)這些年他一直在賣，而沒(méi)有買，這就很說(shuō)明問(wèn)題。

潘石屹家族同時(shí)在歐美購(gòu)入商業(yè)地產(chǎn)。可謂知行合一。

分紅

盡管股價(jià)表現(xiàn)不佳，但是潘石屹夫婦從SOHO中國(guó)獲得穩(wěn)定分紅，累計(jì)起來(lái)已經(jīng)頗為龐大。

2006年至今，累計(jì)實(shí)施分紅12次，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)442.58億元，累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)到207.78億元，分紅率為46.95%。按照SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權(quán)計(jì)算，累計(jì)可以獲得現(xiàn)金分紅133億元。

潘石屹在富豪排行榜中的地位已非頂級(jí)，但是手中掌握的現(xiàn)金，可能是最多的一批。

SOHO中國(guó)2009年到2014年，分紅長(zhǎng)期在10億~13億元之間，2015年一躍突破36.5億元，而凈利潤(rùn)則下滑為5.38億元，此后2016、2017年分紅都在36億元以上，2017年還突破47億元，是有史以來(lái)分紅最多的一年。

從分紅上，也可以看出潘石屹的價(jià)值取向。

2009年前后，潘石屹頗為積極，當(dāng)年6月30日，潘石屹親自參與廣渠路15號(hào)地拍賣，具有央企背景的中化方興最終奪標(biāo)，潘在報(bào)出39.4億元的價(jià)格后止步，他稱這個(gè)最終價(jià)格太不理性。

法拍市場(chǎng)價(jià)格太貴，潘石屹開(kāi)始并購(gòu)，2009年8月以24.5億元從摩根士丹利處接手號(hào)稱“上海第一爛尾樓”的東海廣場(chǎng)。截至2013年7月SOHO中國(guó)在上海拿下12個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)耗資達(dá)287億元。

2012年，他開(kāi)始轉(zhuǎn)變公司經(jīng)營(yíng)模式，從售樓模式徹底轉(zhuǎn)向出租模式，也就是從拍地建樓出售轉(zhuǎn)向拍地建樓出租，2012年僅持有兩個(gè)小項(xiàng)目，一個(gè)是北京前門商業(yè)街，一個(gè)是上海世紀(jì)廣場(chǎng)，兩個(gè)項(xiàng)目可租面積加起來(lái)才約9萬(wàn)平米，租金合計(jì)約2.1億元。

公司在這個(gè)時(shí)期進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展階段，開(kāi)始穩(wěn)定分紅，到了2015年之后，公司沒(méi)有再拿地，開(kāi)始大力分紅。就在這個(gè)階段，潘石屹家族開(kāi)始在歐美投資商業(yè)地產(chǎn)。

2015年，SOHO中國(guó)開(kāi)始結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)推行SOHO3Q項(xiàng)目，模仿美國(guó)WeWork搞共享辦公空間，進(jìn)行辦公室和辦公桌的臨時(shí)出租，還租其他公司房產(chǎn)用于出租，潘石屹稱該板塊還有上市計(jì)劃，幾年后達(dá)到10萬(wàn)個(gè)座位，年租金約50億元。

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