財聯社(深圳，記者 楊依依)訊，財聯社8月曾獨家報道港龍中國地產集團(下稱“港龍地產”)將赴港上市的消息，日前，這家起家于江蘇常州、今年7月將總部遷入上海的房企，正式向港交所遞交了招股書。

與奧山控股、三巽控股等類似，港龍地產也屬于規模較小的房企，去年全年銷售收益僅16.6億元，甚至比不上一家大型房企的城市公司。此外，在謀求擴張的同時，其也面臨土儲過于集中、負債率攀升過快等難題。

土儲過于集中

港龍地產招股書顯示，于往績記錄期間，其收益來自四個城市的9個項目的開發及銷售。2016年-2018年及2019年前六個月，其物業開發及銷售收益分別為人民幣4.7億元、4.3億元、16.6億元及5.9億元;經營利潤分別為人民幣0.72億元、0.94億元、4.36億元及1.74億元。

據工商資料，作為上市平臺的港龍地產，今年1月才注冊成立，為港龍發展集團有限公司的全資子公司，法人代表和董事長均為呂永懷。

招股書披露了港龍地產的“發家史”。2007年8月，包括呂永懷在內的呂氏家族多名成員共同在常州成立了江蘇港龍房地產開發有限公司，并獲得兩幅土地。2012年，港龍地產擴展至長三角其他城市，多為常熟、鹽城、嘉興這樣的三線城市;2018年，港龍地產進軍上海，并將版圖延伸至河南和貴州。

截至今年8月底，港龍地產在20個城市擁有56個開發項目，總土儲面積為417.5萬平方米。值得一提的是，其中有54個項目位于長三角地區，土儲高度集中。

“長三角區域地價相對比較高，限價政策也比較多，如果長三角市場欠佳，這家公司業績會受到較大影響，銷售風險需要注意。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

而在快速擴張、謀求上市的過程中，港龍地產的負債率大幅攀升。

招股書顯示，2016年-2018年及2019年前六個月，其資產負債率分別為17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。也就是說，從2016年底到2019年年中，其資產負債率激增近800%。

此外，從2016年底到2019年8月31日，港龍地產借款加權平均利率上漲74.5%至8.9%，其中銀行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具體債務結構上，其借款均為5年以下中短期債，截至2019年8月31日，短期債占比17.4%，2年以下借款占比達72.8%。

“兩年以下的債務比例確實高了，還款的壓力比較大，需要公司未來兩年的現金流入比較穩定。”一位港股分析師對財聯社記者說。

上市“紓困”?

隨著房地產調控政策持續高壓、融資渠道全面收緊，多地樓市逐漸趨冷，中小房企面臨的流動性風險不斷加大。

據中泰證券最新統計數據，截至2019年10月21日，全國范圍內已有378家中小型房企破產，其中廣東省占比最高，有60家，其次是浙江、江蘇、河南。“自救”成為中小企業的年度關鍵詞。

在多種因素疊加下，今年以來，已有多家小型房企向港股IPO發起了沖刺。其中，三巽集團去年全年營業收入僅為7.24 億元，凈利潤在2017年甚至出現虧損，2018年凈利潤不足5000萬元;年內已兩次沖擊IPO的奧山控股，2018年物業銷售金額為17.8億元;近日通過港交所聆訊的河北房企天保集團，2018年總收益為16.02億元。

不過，這些小房企希冀通過在港上市融資“補血”的愿望，實現起來并不容易。

“香港資本市場以機構投資者為主，機構配置一般都對規模、市值有要求，這種太小的房企，流動性風險大，很難配置。這些小房企急于在香港上市，大概率是融資越來越難，病急亂投醫。”上述港股分析師對財聯社記者說。

香頌資本執行董事沈萌亦指出，內房股、特別是中小盤股在香港市場的吸引力不足，因為房地產調控對這些企業的業績有明顯影響。

一家閩系上市房企高管則認為，“在港股上市后打通境外融資通道，有機會發債，多少能改善一下財務狀況，補充一些流動資金。”

關鍵詞： 港龍地產將赴港上市